Feliz martes y bienvenidos a una nueva edición de Alquiler gratis. Por supuesto, este no es un martes cualquiera, sino el día de las elecciones, donde el país decidirá quién debe controlar el Congreso, la Casa Blanca e innumerables oficinas estatales y locales, y votar sobre un gran número de iniciativas electorales.
Mi idea inicial para el boletín fue hacer una contraprogramación agresiva y no mencionar la carrera presidencial en absoluto. Pero dado que Donald Trump contra Kamala Harris es en lo que todo el mundo piensa, no estoy seguro de poder salirme con la mía.
Así que, en cambio, ofrezco a los lectores algunas ideas sobre por qué la victoria en la lucha por viviendas más baratas, un régimen de uso de la tierra más liberal y mayores derechos de propiedad no vendrán de la Casa Blanca.
Las elecciones de vivienda que no solucionarán la crisis de vivienda
Las elecciones presidenciales rara vez giran en torno a la política de vivienda. Eso podría estar cambiando en 2024.
Centro repetidamente espectáculo que los altos y crecientes costos de la vivienda son un tema cada vez más destacado para los votantes. Esto es cierto para el electorado en general y para grandes subdemografías de votantes, desde Generación Z a catolicos.
Los altos y crecientes costos de la vivienda están alimentando la inquietud de los votantes en ambos estados oscilantes del cinturón solar y el tambaleándose «Muro azul» del Medio Oeste.
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Incluso si los efectos de la crisis inmobiliaria no afectan en última instancia la forma en que vota la gente, aún podrían determinar las elecciones al influir en dónde vota la gente.
Los estados azules de mayor costo y mayor regulación han estado sangrando personas y votos electorales hacia estados morados y rojos más favorables al crecimiento en el sur y el oeste del país. El hecho de que Nueva York no haya abordado su crisis inmobiliaria significa que la megaconstrucción de Texas tiene una influencia marginalmente mayor en los resultados de las elecciones nacionales. Eso podría importar en unas elecciones que parecen increíblemente reñidas.
Los demócratas habrían ganado con este mapa en 2020 pero perderían con él en 2024 porque Nueva York y California no construyeron viviendas. pic.twitter.com/m9WXVvXlh5
— Abierto de Nueva York (@OpenNYForAll) 30 de octubre de 2024
La «teoría del todo de la vivienda» ataca de nuevo.
Tanto Harris como Trump han respondido a la creciente importancia de los costos de la vivienda hablando mucho más sobre cómo reducirán esos costos. También lo han hecho sus compañeros de fórmula.
Correo de Washington El reportero Jeff Stein irónicamente. anotado la noche del debate vicepresidencial entre el gobernador demócrata de Minnesota, Tim Walz, y el senador JD Vance (republicano por Ohio), que los últimos debates vicepresidentes no contenían ninguna referencia a la vivienda. Pero Walz y Vance mencionaron el tema decenas de veces.
En unas elecciones extremadamente ligeras en materia de políticas, ambos partido mayoritario campañas han publicado plataformas de políticas de vivienda modestamente desarrolladas que detallan cómo reducirán los costos.
Harris ha abrazado la retórica de YIMBY («sí en mi patio trasero») sobre la necesidad de reducir la burocracia estatal y local que asfixia la construcción de viviendas. Además, ha prometido brindar asistencia para el pago inicial a los compradores de vivienda por primera vez, créditos fiscales a los constructores de viviendas y reducir los alquileres con una combinación de control de alquileres y medidas enérgicas contra los especuladores corporativos y software de recomendación de alquileres.
Trump ha combinado la retórica NIMBY («no en mi patio trasero») con llamados a abrir tierras federales para el desarrollo de viviendas, recortar las regulaciones ambientales federales sobre la construcción de viviendas y deportar a millones de inmigrantes que consumen refugios.
De los dos, Harris ciertamente habla mejor sobre la necesidad de una mayor oferta de viviendas. Pero la burocracia estatal y local es sobre lo que tendrá menor influencia como presidenta.
Los esfuerzos de la administración Biden por utilizar la zanahoria de las subvenciones federales para estimular la desregulación de la zonificación local ha sido un fracaso. Hay pocos indicios de que Harris implementará intervenciones fiscales federales más agresivas que realmente puedan estimular la liberalización del uso de la tierra local.
Mientras tanto, las partes del plan de vivienda de Harris que podrían aumentar los precios (subsidios para compradores y constructores de viviendas) y reducir la oferta (control de alquileres y medidas enérgicas contra las inversiones corporativas) serían mucho más fáciles de implementar a nivel federal.
Por otro lado, los comentarios NIMBY de Trump no pueden impedir que los gobiernos locales y estatales apliquen sus propias formas de desregulación.
Las partes de su agenda a favor de la oferta (desregulación ambiental y apertura de tierras federales para el desarrollo) son cosas que el gobierno federal podría hacer fácilmente. Pero también lo son sus planes para la deportación masiva de inmigrantes que construyen viviendas y aumentos de aranceles a los materiales de construcción importados.
En resumen, el impacto neto del impacto del próximo ocupante de la Casa Blanca en las tasas de construcción y los costos de la vivienda es ambiguo y probablemente negativo, independientemente de quién gane.
En términos más generales, las elecciones presidenciales ofrecen una oportunidad muy débil para que las personas que realmente se preocupan por poner fin a la escasez de viviendas en el país influyan en esta cuestión.
El llamado a construir más viviendas es uno de los últimos temas transpartidistas en un país cada vez más polarizado. Republicanos, demócratas, libertarios y libertarios son todos parte de la coalición YIMBY.
Pero un corolario desafortunado de que existan YIMBY (y NIMBY) en ambos partidos principales es que incluso los activistas de vivienda más ardientes no basan su afiliación partidista y sus elecciones presidenciales en quién es mejor en política de vivienda.
Este es el «lado oscuro del bipartidismo inmobiliario» I escribió sobre En marzo de 2024, inmediatamente después de que la gobernadora demócrata de Arizona, Katie Hobbs, vetara un proyecto de ley sensato sobre viviendas iniciales que habría eliminado las regulaciones sobre la construcción de viviendas unifamiliares más pequeñas.
Las coaliciones a ambos lados de ese proyecto de ley eran extrañamente bipartidistas: demócratas progresistas y republicanos conservadores votaron a favor, y una mezcla igualmente extraña de republicanos y demócratas votaron no.
Naturalmente, los demócratas de YIMBY estaban indignados con el veto de Hobbs. Sin embargo, tras su veto, una ex legisladora demócrata de Arizona y activista de YIMBY dijo El Atlántico's Jerusalem Demsas, «Si (Hobbs) terminara siendo el NIMBY más grande en nuestro estado, todavía votaría por su reelección porque la zonificación, a pesar de que soy uno de los mayores defensores de la reforma de zonificación en el estado… todavía no «No llega lo suficientemente alto como para que pueda cambiar mi voto».
Del mismo modo, dudo que alguno de los republicanos NIMBY de Arizona decida votar por Hobbs como agradecimiento por ese veto.
La lección es que si un gobernador con inmensa influencia sobre la política de vivienda puede apuñalar por la espalda a activistas dedicados a un solo tema de vivienda y aun así contar con sus votos, los incentivos electorales para que un presidente con mínima influencia sobre la política de vivienda acierte en este tema son básicamente inexistentes. .
Considere este experimento mental. Imagine por un momento que su candidato presidencial elegido tiene la peor plataforma de política de vivienda que pueda imaginar, pero que por lo demás está en total y sincero alineamiento con todas sus otras opiniones sobre política federal. ¿Votarías en contra de ellos? (Sea honesto).
La vivienda es un tema cada vez más destacado, y con razón.
El último medio siglo de política de uso de la tierra ha sido un desastre. Las leyes restrictivas de zonificación, los laboriosos requisitos de revisión ambiental, los procesos de aprobación discrecionales y los regímenes de permisos prolongados y excesivos han elevado los costos de la vivienda a niveles insostenibles, al tiempo que han asfixiado las opciones, las oportunidades económicas y el crecimiento.
La buena noticia es que la última década ha generado un movimiento concertado para abordar estos resultados desastrosos y las políticas que los produjeron.
Hasta ahora, esa lucha ha tenido lugar en los ayuntamientos, las legislaturas estatales y los tribunales estatales y locales. Ahí es donde puede ocurrir un cambio real y productivo. Eso seguirá siendo cierto independientemente de quién gane la Casa Blanca.
La carrera presidencial de este año podría ser la elección de vivienda, pero no solucionará la crisis inmobiliaria.
Enlaces rápidos
- Numerosas iniciativas inmobiliarias locales. están en la boleta este año. Jared Walczak, de la Tax Foundation, tiene un largo informe sobre por qué los impuestos a la propiedad son el impuesto menos malo y las reformas que podrían mitigar sus peores impactos.
- Quizás una manera de resolver la crisis inmobiliaria en Washington sea si el próximo presidente nombra a un grupo de jueces de la Corte Suprema que declaren inconstitucional la zonificación. Los profesores de derecho Ilya Somin y Josh Braver brindan la munición intelectual que los jueces necesitarían con el versión finalizada de su artículo, «El caso constitucional contra la zonificación excluyente».
- Los miembros del concejo de la ciudad de Nueva York han publicado una contrapropuesta a la Ciudad del Sí para Oportunidades de Vivienda del alcalde Eric Adams. llamado «Ciudad para todos». Parece ser en su mayor parte una combinación improductiva de gasto adicional en vivienda y mandatos de asequibilidad mejorados.
- Nueva Jersey municipios están demandando para revocar un marco estatal de vivienda asequible de larga data que en realidad ha obligado a las localidades de Garden State a permitir más construcción de viviendas.
- Por otro lado, California es demandando a uno de sus municipios por prohibir nuevos centros de acogida para personas sin hogar.
