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Nuestro artículo principal de esta semana analiza un caso oscuramente irónico de California, donde la excesiva regulación gubernamental ha creado una crisis de costos de vivienda; los funcionarios del gobierno están penalizando al propietario de una bodega por tratar de resolver esa crisis de costos para su empleado.
Multan a propietario de bodega de Santa Clara con 120.000 dólares por dejar que un empleado viva en su propiedad
Cientos de personas viven en remolques y caravanas en las calles del condado de Santa Clara, California, una señal muy visible de la crisis de personas sin hogar que sufre este costoso condado.
A pesar de la magnitud del problema de las personas sin hogar en vehículos en el condado, los funcionarios del condado han pasado años centrando sus acciones de cumplimiento en un solo remolque estacionado en una propiedad privada.
Desde hace años, el propietario de la bodega, Michael Ballard, ha permitido que su administrador de viñedos de toda la vida, Marcelino Martínez, y su familia vivan sin pagar alquiler en un remolque estacionado en la propiedad de la bodega.
Los funcionarios del condado dicen que esto viola una ordenanza del condado que prohíbe que los vehículos recreativos estacionados en parcelas residenciales se utilicen como unidades de vivienda. Por lo tanto, el remolque de Martínez debe irse.
Ballard ha estado intentando solucionar la infracción construyendo una casa permanente para Martínez y su familia en la propiedad. Pero obtener todos los permisos necesarios del condado para esa casa ha llevado años.
Mientras tanto, Ballard se ha negado a desalojar a la familia de Martínez de la propiedad.
«No voy a quitar este tráiler porque eso los dejaría sin hogar y estaría poniendo a esta familia en la calle y no voy a hacer eso», dice Ballard. Razón.
En respuesta, el condado le ha impuesto a Ballard multas diarias por cada día que se niegue a retirar el remolque. Estas multas suman unos 120.000 dólares.
Ballard ahora está demandando al condado en un tribunal federal, argumentando que las multas violan la prohibición de la Constitución de Estados Unidos sobre multas excesivas.
Fondo
Ballard y su esposa son propietarios y administradores de los viñedos Savannah-Chanelle desde fines de los años 1990. Durante casi todo ese tiempo, ha empleado a Martínez como administrador de sus viñedos.
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En 2013, Martínez le preguntó a Ballard si podría trasladar un remolque que poseía a la propiedad de la bodega y vivir allí con su familia. Ballard, consciente de las limitadas opciones de Martínez para encontrar vivienda en el condado, que es extremadamente caro, aceptó.
Los precios promedio de las viviendas en el condado de Santa Clara son 1,5 millones de dólares Hoy, según Zillow, el precio medio de un apartamento alquileres por $3,200.
Según el condado Recuento de puntos en el tiempo de 20239.903 personas están sin hogar en el condado de Santa Clara, que incluye la ciudad de San José y otras comunidades costosas de Silicon Valley. Casi el 10 por ciento de la población sin hogar del condado vive en casas rodantes o autocaravanas.
Durante varios años, Martínez y su familia vivieron en la propiedad de Ballard, donde también viven Ballard y su esposa, sin incidentes.
Pero en 2017, un funcionario encargado de hacer cumplir el código del condado, mientras realizaba una inspección de la propiedad de Ballard, notó la casa rodante. Un par de semanas después, Ballard recibió una carta en la que le decían que tenía que retirar la casa rodante o desalojar a Martínez y a su familia de ella.
Entrar en cumplimiento
Ninguna de las opciones era aceptable para Ballard.
Si Martínez fuera expulsado de la propiedad «se vería obligado a abandonar la zona por completo. Eso significaría que perdería su trabajo y que sus hijos tendrían que dejar la escuela», afirma. «Sabía que sería traumático para la familia Martínez».
Al principio, Ballard intentó obtener permisos que legalizaran la casa rodante de Martínez, pero el condado no cedió, citando su prohibición de usar casas rodantes como unidades de vivienda en terrenos residenciales.
Luego, Ballard buscó construir una unidad de vivienda auxiliar en la propiedad para Martínez que sirviera como alternativa legal para su remolque.
El condado tampoco se lo puso fácil. Ballard solicitó los permisos necesarios para la unidad de tratamiento de aguas residuales y un sistema séptico en mayo de 2019. Mientras se procesaba esa solicitud, llegó la COVID-19, lo que provocó el cierre de la bodega de Ballard y de la oficina de permisos del condado.
No fue hasta octubre de 2022 que Ballard finalmente recibió sus derechos para la ADU. Todavía está esperando algunas aprobaciones finales del condado para un sistema de extinción de incendios antes de que Martínez y su familia puedan mudarse allí.
Y mientras Ballard esperaba sus permisos para la ADU, el condado siguió emitiéndole multas por cada día que Martínez y su familia vivieron en el remolque en la propiedad de la bodega.
Multas excesivas
Mientras construía la ADU, Ballard también utilizó el proceso administrativo del condado para impugnar las multas que le estaban imponiendo. Eso dio como resultado que sus multas diarias se redujeran de $1,000 por día a $100, pero no hubo ningún otro alivio.
Ahora está demandando al condado en un tribunal federal.
«La demanda tiene como objetivo garantizar que los numerosos problemas constitucionales relacionados con lo que les sucedió a los Ballard ocupen el primer plano y el lugar que les corresponde», dice Paul Avelar, abogado del Instituto de Justicia, la firma de abogados de interés público que representa a Ballard.
Avelar no niega que Ballard haya violado las ordenanzas del condado al permitir que Martínez y su familia vivieran permanentemente en una casa rodante en su propiedad, pero sostiene que las multas que recibió Ballard son totalmente desproporcionadas en relación con los daños que se han causado.
La demanda de Ballard sostiene que las multas que recibió violan la Octava Enmienda de la Constitución de los Estados Unidos, que prohíbe las multas excesivas. La demanda también sostiene que el proceso administrativo del condado mediante el cual se le impusieron las multas a Ballard viola sus derechos al debido proceso y a un juicio con jurado.
«El remolque no estaba haciendo daño a nadie y los Ballard actuaban con buenas intenciones», afirma Avelar. «Esta multa de 120.000 dólares es el resultado de una sola infracción. Solo al considerar cada día como una nueva infracción se llega a esta ridícula cifra».
¿El regreso de la vivienda pública?
La semana pasada, la representante Alexandria Ocasio-Cortez (demócrata por Nueva York) y la senadora Tina Smith (demócrata por Minnesota) presentaron la Ley de Viviendas lo que resucitaría el papel del gobierno federal como desarrollador de viviendas.
Su proyecto de ley crearía una autoridad nacional de desarrollo de vivienda encargada de construir y operar viviendas asequibles en todo el país, donde la mayoría de las unidades estarían reservadas para residentes de bajos ingresos.
En un panel de discusión sobre el proyecto de ley organizado por el Centro para el Progreso Americano (CAP), Ocasio-Cortez y Smith presentaron el proyecto de ley como una alternativa de «vivienda social» al desarrollo inmobiliario «privatizado» que integraría a la sociedad en líneas de clase.
Si bien Ocasio-Cortez criticó las restricciones de zonificación durante sus comentarios, parecía ambivalente sobre la idea de que los altos costos de la vivienda fueran fundamentalmente un problema de regulación excesiva que limitaba la oferta. «Hay narrativas que están a favor de la construcción que son directamente del manual de un lobista». Ella dijo.
Asimismo, Smith dijo que reforma de zonificación En su patio trasero de Minneapolis el desarrollo había tenido un rendimiento inferior al esperado porque todavía dependía de desarrolladores privados para construir viviendas.
La vivienda pública tiene mala reputación en los EE. UU. por una razón. Los altos costos operativos y los alquileres limitados han dejado a la mayoría de los desarrollos de vivienda pública restantes con enormes retrasos en el mantenimiento. Las autoridades de vivienda pública que operan estas viviendas son bien conocidas por mala administración y corrupción.
La Ley de Viviendas parece casi diseñada para replicar este resultado.
Las viviendas estatales autorizadas por el proyecto de ley se construirían y mantendrían con mano de obra sindicalizada, contarían con fuertes protecciones para los inquilinos y se construirían de acuerdo con los más altos estándares ambientales. Todo esto aumentaría los costos de construcción y operación.
Mientras tanto, el proyecto de ley limitaría los alquileres al 25 por ciento de los ingresos de los inquilinos, lo que es inferior al límite del 30 por ciento en la vivienda pública y la mayoría de los otros programas de vivienda asequible.
En resumen, el proyecto de ley prevé viviendas públicas que cuesten más y generen menos alquileres que las viviendas públicas existentes. Para garantizar que las nuevas viviendas amparadas por la Ley de Viviendas no se deterioren, se necesitarán subsidios públicos sostenidos.
Ocasio-Cortez dijo en el evento del CAP que abrir las unidades de la Ley de Viviendas a personas de todos los ingresos generaría apoyo político para las viviendas estatales. Pero no está claro por qué las personas de ingresos medios y altos optarían por vivir en viviendas públicas si tienen otras opciones disponibles.
Las probabilidades de que el Congreso apoye con entusiasmo la resurrección de la vivienda pública son bajas. La Ley de Viviendas parece más un proyecto de ley para difundir mensajes que otra cosa. Sin embargo, el mensaje que está difundiendo no es bueno.
Golpes rápidos
- El gobierno del estado de California es advertencia La ciudad de Norwalk advirtió que si no deroga su prohibición de nuevos refugios para personas sin hogar y viviendas de transición, corre el riesgo de una demanda estatal y de perder fondos estatales.
- Hablando de eso, el gobernador de California, Gavin Newsom firmó un paquete La semana pasada se aprobaron nuevos proyectos de ley sobre vivienda, entre ellos, cambios en la «solución para constructores» del estado, mayores sanciones para los gobiernos locales que bloqueen la construcción de nuevas viviendas y cambios modestos en la forma en que se aplican las tasas de impacto sobre los nuevos proyectos de construcción. (Consulte el boletín de la próxima semana para obtener un desglose más completo de las nuevas leyes de vivienda del estado).
- A Nuevo informe sobre el fracaso del Reino Unido en la construcción.
- Pittsburg debates ampliar los requisitos de zonificación inclusiva (que obligan a los desarrolladores a incluir unidades que generan pérdidas económicas y tienen precios por debajo del mercado en nuevos proyectos de vivienda) a más áreas de la ciudad.
- Edward Pinto del Instituto Americano de la Empresa escribe en El El diario Wall Street sobre el plan de Kamala Harris para aumentar la escasez de viviendas.
