Los debates legales y políticos sobre las restricciones al uso de la tierra tienden a centrarse en la zonificación excluyente que restringe la construcción de viviendas. De hecho, tales restricciones causar gran dañoy también violar los derechos constitucionales. Pero las restricciones a los usos comerciales de la propiedad también tienen importantes efectos negativos. Un reciente Estudio de la Oficina Nacional de Investigación Económica (NBER) de los economistas Fil Babalievsky, Kyle Herkenhoff, Lee Ohanian y Edward Prescott intenta cuantificar el efecto. Aquí está el resumen:
Los bienes raíces comerciales representan aproximadamente el 20% del stock de activos fijos de Estados Unidos y el uso del suelo comercial está altamente regulado. Sin embargo, se sabe poco sobre el impacto cuantitativo de estas regulaciones en la actividad económica o el bienestar de los consumidores. Este artículo desarrolla un modelo de equilibrio general espacial de la economía estadounidense que incluye regulaciones de bienes raíces comerciales y efectos de congestión, el último de los cuales proporciona una justificación para tales regulaciones. El modelo está diseñado para explotar el casi universo de los registros de impuestos sobre la propiedad comerciales a nivel de parcela de CoreLogic para construir un índice cuantitativo de las regulaciones de bienes raíces comerciales para casi todas las propiedades comerciales. Utilizamos el modelo para evaluar los impactos positivos y normativos de las desregulaciones del uso comercial del suelo. Una relajación moderada de las regulaciones comerciales en todas las ciudades de Estados Unidos produce grandes efectos de eficiencia asignativa, con aumentos de la producción de alrededor del 3 por ciento al 6 por ciento y aumentos del bienestar de alrededor del 3 por ciento al 9 por ciento del consumo a lo largo de la vida. También encontramos importantes beneficios positivos y normativos gracias a la desregulación, ya que el 40 por ciento de la fuerza laboral trabaja de forma remota.
Ohanian resume sus hallazgos con un poco más de detalle. aquí:
El tamaño de un edificio en relación con el valor de una parcela de terreno está influenciado por el rigor de las normas de uso del suelo que rigen la parcela. Por ejemplo, los rascacielos en el centro y el centro de Manhattan que se encuentran en terrenos extremadamente valiosos indican que las regulaciones de uso de suelo comercial son relativamente pequeñas y, por lo tanto, permiten la construcción de estructuras más grandes. Por otro lado, los edificios muy pequeños que albergan las empresas de capital riesgo de Silicon Valley en los terrenos extremadamente valiosos de Sand Hill Road indican regulaciones de uso del suelo muy estrictas, que niegan la construcción de edificios más grandes.
Mis coautores y yo utilizamos este concepto para cuantificar el rigor de estas regulaciones mediante la recopilación de datos de evaluación de impuestos de la mayoría de las parcelas de construcción comercial en los Estados Unidos. Nuestro enfoque requiere sólo dos números: la valoración total de una parcela por parte del tasador y el monto de esa valoración contabilizado solo por la estructura que se encuentra en el terreno. En Sand Hill Road, la estructura representa mucho menos del valor total de una parcela comercial, mientras que en el centro de Manhattan, la estructura representa mucho más del valor total.
Dada esta lógica económica simple pero poderosa, nuestro análisis desarrolla un modelo económico que comprende las más de doscientas áreas estadísticas metropolitanas (MSA) de Estados Unidos. El modelo calcula el rigor de la regulación a nivel de parcela individual, agrega las parcelas individuales al nivel de MSA y luego agrega cada una de las MSA al nivel nacional. El análisis encuentra que la MSA menos regulada es Midland, Texas, conocida como la «Ciudad Alta» por sus imponentes edificios. Los Ángeles y San José se encuentran entre las MSA más reguladas y tienen edificios comerciales más pequeños que representan menos del valor total de las parcelas comerciales que el promedio de todas las MSA. El modelo tiene en cuenta el papel positivo de las regulaciones de uso del suelo que limitan la congestión que surge del uso completamente ilimitado del suelo en una ciudad. Así, el modelo reconoce los beneficios potenciales de algunas regulaciones.
El análisis lleva a cabo varios experimentos de políticas que evalúan cómo se verían afectados el PIB real de Estados Unidos, así como el bienestar de los consumidores y las ganancias de los desarrolladores, si se cambiaran las regulaciones sobre el uso de la tierra. Un experimento analiza lo que sucedería si todas las MSA adoptaran el nivel relativamente bajo de regulación del uso de la tierra que se encuentra en Midland, Texas. Con esta reforma política, encontramos que el PIB real de Estados Unidos aumentaría alrededor de un 3 por ciento a perpetuidad, o alrededor de 1 billón de dólares por año. En este escenario, la cantidad de metros cuadrados comerciales aumentaría alrededor de un 15 por ciento. Los consumidores se beneficiarían de este cambio, ya que una mejor asignación del uso de la tierra aumentaría sus ingresos, impulsaría su consumo y les permitiría trabajar menos. Los resultados de este experimento indican que nuestras actuales regulaciones sobre el uso de la tierra son demasiado estrictas.
Es cierto que este modelo es imperfecto. Es probable que existan factores distintos del rigor regulatorio que explican el valor relativo de las estructuras en comparación con el del terreno en el que se asientan. Por ejemplo, en algunas zonas, los edificios altos pueden tener poco valor, incluso si están permitidos, porque el uso de mayor valor del suelo consiste en tiendas o restaurantes que sólo pueden funcionar eficazmente si los clientes no tienen que ascender a un piso alto para alcanzalos. Los autores intentan controlar algunos de estos factores. Pero no creo que consigan plenamente esta tarea ciertamente difícil.
Por otro lado, como reconocen los autores, su modelo sólo captura restricciones sobre el tamaño del edificio y el espacio. No considera plenamente las restricciones sobre los tipos de usos (por ejemplo, los tipos de empresas comerciales permitidas en la propiedad). En ese importante aspecto, en realidad subestiman el impacto de las restricciones a la zonificación comercial. Por ejemplo, su modelo no captura restricciones como la que se discute en El reciente caso de Indiana abordar si los tacos y burritos califican como «sándwiches» (la respuesta determina si un restaurante mexicano califica como uno de los tipos de restaurantes permitidos para operar en el área, según el código de zonificación local).
A pesar del debate que desencadenó en los medios y en los círculos legales, la restricción del sándwich de Indiana tiene un impacto relativamente trivial. Pero es la punta de un iceberg mucho más grande de restricciones de zonificación comercial basadas en el uso (a diferencia de la altura y el espacio entre pisos), muchas de las cuales probablemente no estén capturadas por el modelo NBER.
A pesar de sus limitaciones, el estudio del NBER probablemente tenga razón al concluir que las restricciones legales a los usos comerciales de la tierra tienen grandes efectos negativos. Incluso si los efectos son sólo una cuarta parte o un tercio de lo que estiman los autores (alrededor de 250 mil millones o 333 mil millones de dólares por año en PIB perdido, en comparación con 1 billón de dólares), sigue siendo un impacto negativo enorme. Esto supone un alto coste en pérdida de producción, oportunidades de empleo e innovación perdida.
Como señalan los autores, sus cifras tienen en cuenta la posibilidad de que muchos trabajadores puedan trabajar de forma remota. Y la gran mayoría de los empleos todavía requieren que los trabajadores estén en persona al menos parte del tiempo. Por lo tanto, la revolución del trabajo remoto ha reducido solo modestamente la necesidad de que las personas puedan «aprovechar las oportunidades» y trabajar en los lugares donde pueden ser más productivos. También vale la pena señalar que las personas de clase trabajadora y de clase media baja tienen más probabilidades de necesitar trabajar en persona que los profesionales de ingresos altos. Por lo tanto, las restricciones al uso comercial (como las restricciones a la zonificación residencial) perjudican desproporcionadamente a los pobres y los desfavorecen.d Analizo el aspecto del trabajo remoto del tema con más detalle en el Capítulo 3 de mi libro. Libre de moverse: voto presencial, migración y libertad política.
En nuestro próximo Revisión de la ley de Texas artículo, Josh Braver y yo sostenemos que las normas de zonificación excluyentes que restringen la construcción de viviendas violan la Cláusula de Expropiaciones de la Quinta Enmienda (a menos que el gobierno pague una «compensación justa» a los propietarios, lo que rara vez hace). Las restricciones al desarrollo comercial son un caso más complicado. Pero según las teorías originalistas analizadas en la Parte II del artículo, tales restricciones también violan el «derecho de uso», que forma parte de la «propiedad privada» protegida por la Cláusula de Expropiación. La excepción son las regulaciones que protegen contra amenazas graves a la salud o la seguridad públicas y, por lo tanto, caen dentro de la excepción del «poder policial» a la responsabilidad por expropiaciones (ver la Sección II.C del artículo). Pero la mayoría de las restricciones de uso comercial no pueden justificarse por tales motivos, y ciertamente no la mayoría de las que restringen la altura y el espacio. Es probable que las cosas sean diferentes bajo los enfoques de constitución de vida cubiertos en la Parte III del artículo, que se centran más exclusivamente en la vivienda.
