Hoy temprano publiqué un ensayo invitado sobre el popular substack Betonit del economista Bryan Caplan, que explica cómo el litigio constitucional federal puede desempeñar un papel clave en la expansión de la vivienda asequible al frenar la zonificación excluyente. Aquí hay un extracto:
En su excelente nuevo libro, Construir, bebé, construir: la ciencia y la ética de la regulación de la vivienda, Bryan Caplan aboga por una profunda desregulación de los mercados inmobiliarios. Estoy de acuerdo. Como han documentado Bryan y otros académicos, eliminar la zonificación excluyente y otras restricciones similares a la construcción de viviendas reduciría los costos de vivienda, permitiría que más personas votaran con los pies y «aprovechar las oportunidades», haría que la economía fuera mucho más productiva y mejoraría en gran medida la protección de los derechos de propiedad.. Bryan también escribe que una decisión de la Corte Suprema que dictamine que la zonificación excluyente es inconstitucional es «probablemente la mejor oportunidad para radical desregulación de la vivienda.» Probablemente también tenga razón en ese punto.
En «El caso constitucional contra la zonificación excluyente«, un próximo Revisión de la ley de Texas En el artículo, el profesor de derecho de la Universidad de Wisconsin, Josh Braver, explica cómo llegar allí. La Corte Suprema puede dictaminar que todas o la mayoría de las regulaciones de zonificación excluyentes que restringen la construcción de viviendas violan la Cláusula de Expropiación de la Quinta Enmienda….
Braver es un constitucionalista vivo progresista. Soy un libertario que generalmente simpatiza con el originalismo. Difieremos en muchas cuestiones, pero estamos de acuerdo en esto. Si podemos ponernos de acuerdo en eso, espero que otros también puedan hacerlo….
En su libro, Bryan sugiere que una decisión de la Corte Suprema que derogue la zonificación excluyente tendría que revocar Pueblo de Euclid contra Ambler Realty, sentencia del Tribunal de 1926 que lo confirma. I Estaría feliz de ver Euclides ir. Pero, como se describe en nuestro artículo, la Corte Suprema podría fácilmente fallar en contra de la zonificación excluyente bajo la Cláusula de Expropiaciones incluso sin anularla. Euclides. Eso es porque, técnicamente, Euclides No consideró la Cláusula de Recaudación en absoluto. Simplemente dictaminó que la zonificación excluyente no viola la Cláusula del Debido Proceso de la Decimocuarta Enmienda…. Un futuro fallo judicial podría dejar claro que Euclides sólo se aplica a la Cláusula del Debido Proceso (algo que la Corte Suprema ya sugirió en una decisión de 2005)….
Si la Corte Suprema dictamina que las regulaciones de zonificación excluyentes son expropiaciones, los gobiernos tendrían que pagar una «compensación justa» a los propietarios afectados (generalmente definida como el «valor justo de mercado» del derecho de propiedad en cuestión). Pocos gobiernos locales, si es que alguno, podrían darse el lujo de compensar a los miles de propietarios que actualmente tienen prohibido construir viviendas multifamiliares o de gran altura en sus terrenos por requisitos de zonificación unifamiliar y otras reglas de exclusión…
Los litigios constitucionales federales están lejos de ser la única manera de desregular la vivienda y no deben llevarse a cabo excluyendo otras estrategias. En los últimos años, varios gobiernos estatales y locales han promulgado leyes desreguladoras. Montana es un ejemplo notable. El litigio constitucional estatal podría ser otra herramienta útil….
Estas otras opciones deberían perseguirse. Pero la revisión judicial de los tribunales federales tiene importantes ventajas únicas. Los esfuerzos de reforma estado por estado no pueden frenar la zonificación excluyente en todo el país, de un solo golpe. Una decisión sobre la Cláusula de Expropiación de la Corte Suprema puede dar un paso importante en esa dirección. Además, las reformas estatales a menudo son bloqueadas o diluidas por una fuerte oposición «NIMBY» («no en mi patio trasero») y por Desconocimiento público generalizado sobre los verdaderos efectos de las restricciones de zonificación.…..
La revisión judicial federal también puede ayudar a superar varios intentos de los gobiernos locales de eludir la reforma de zonificación y prevenir los esfuerzos por utilizar disposiciones constitucionales estatales de «autonomía» para bloquearla…
Históricamente, los movimientos exitosos de reforma constitucional se han basado en una combinación de litigio y acción política, en lugar de centrarse en un enfoque excluyendo otros. Esto fue cierto en el caso del movimiento por los derechos civiles, el movimiento por los derechos de las mujeres, el matrimonio del mismo sexo defensores, derechos de armasy éxitos como los que han tenido los defensores de los derechos de propiedad en los últimos años. Los defensores de la vivienda de YIMBY harían bien en aprender de esta historia….
Muchas gracias a Bryan por permitirme hacer una publicación invitada y por su importante trabajo en temas de vivienda.
