La crisis de la vivienda es uno de los problemas políticos más importantes que enfrenta el país. La escasez de viviendas aumenta los costos de vida para un gran número de personas y también impide que millones de personas se muden a lugares donde tendrían mejores oportunidades laborales y educativas, lo que frena el crecimiento económico y la innovación. Tanto Kamala Harris como Donald Trump han adoptado posiciones sobre cuestiones de vivienda, pero sus ideas son en su mayoría de las que causarían más daño que bien. Lamentablemente, ninguno de los candidatos propone medidas significativas para derribar la mayor barrera a la construcción de viviendas en la mayor parte de Estados Unidos: normas de zonificación excluyente que dificultan o imposibilitan la construcción de nuevas viviendas en respuesta a la demanda.
Harris es la que ha ofrecido más propuestas detalladas. Propone Otorgar créditos fiscales de $25,000 a compradores de vivienda por primera vez e incentivos fiscales para desarrolladores que vendan viviendas a compradores por primera vezElla también aboga Restringir el uso de algoritmos para fijar los precios de alquiler, y Limitar los aumentos de alquiler y tomar medidas enérgicas contra los propietarios «corporativos»La idea del control de alquileres puede ser una referencia a la El reciente plan de la Administración Biden de limitar los aumentos de alquiler al 5% anualaunque no está claro si Harris lo respalda. Harris también Promete construir 3 millones de nuevas viviendas para 2029pero es extremadamente vaga en cuanto a cómo exactamente planea hacerlo.
Estas ideas políticas van desde mediocres hasta horribles. Es poco probable que un subsidio de 25.000 dólares para quienes compran su primera vivienda haga mucho por aliviar la escasez de viviendas. El problema fundamental es el de las restricciones regulatorias a la oferta. En ese entorno, subsidiar la demanda simplemente hará subir los precios. Además, las personas que más sufren la escasez de viviendas son en su mayoría inquilinos, no potenciales propietarios de viviendas. Este plan de subsidios no hace nada por ellos. Algo similar puede decirse del plan de proporcionar incentivos fiscales a los promotores inmobiliarios. Esto no hará mucho por la oferta mientras se les prohíba a los promotores construir viviendas nuevas en muchos lugares, especialmente viviendas multifamiliares.
Si se eliminan las restricciones de zonificación y otras restricciones regulatorias, los incentivos de crédito fiscal de Harris serían innecesarios y, de hecho, no habría ninguna buena razón para que el código tributario favoreciera la compra de viviendas por sobre otros tipos de consumo.
El control de alquileres es Una idea terrible que en realidad es probable que agrave la escasez.Este es un punto de Economía 101 ampliamente aceptado por economistas de todo el espectro político. No se fíe solo de mi palabra. Tome la de economistas progresistas prominentes, como Paul Krugmany Jason Furmanex presidente del Consejo de Asesores Económicos de Barack Obama, quien señala que «el control de rentas ha quedado tan desacreditado como cualquier otra política económica existente».
Por último, no hay motivos para pensar que los propietarios corporativos sean peores que otros tipos de propietarios, o que los precios algorítmicos estén empeorando la crisis de la vivienda. Al contrario, los propietarios corporativos suelen ser tan buenos o mejores que sus homólogos «familiares». Escuchemos la opinión de un inquilino que lleva mucho tiempo viviendo con ambos tipos de propietarios: los corporativos suelen mantener mejor sus propiedades y tienen un mejor servicio al cliente. Y los algoritmos pueden ayudar a los propietarios a identificar situaciones en las que pueden aumentar las ganancias bajando los precios, además de aumentándolos.
Harris tiene razón en querer construir tres millones de nuevas viviendas. De hecho, sería fantástico construir más que eso, pero hasta ahora no ha propuesto demasiados métodos eficaces para hacerlo. A menos que lo haga, su aspiración de tres millones de nuevas viviendas no es mucho más viable que mi deseo de añadir tres millones de unicornios a la reserva de animales mágicos del país.
En ocasiones ha hablado de reducir la burocracia. Supongo, también, que apoya la postura del presidente Biden. Plan para poner a disposición terrenos federales «subutilizados» para la construcción de viviendas. Este último es una buena ideapero no está del todo claro exactamente qué tierras se abrirán y en qué condiciones.
La agenda de vivienda de Trump es menos detallada que la de Harris, pero bien podría ser incluso peor. capítulo de vivienda El polémico Proyecto 2025 de la Heritage Foundation destaca que «una administración conservadora debería oponerse a cualquier esfuerzo por debilitar la zonificación unifamiliar». La zonificación unifamiliar, por supuesto, es el tipo más restrictivo de zonificación excluyente que bloquea la construcción de nuevas viviendas en muchas partes del país. Donald Trump ha rechazado el Proyecto 2025 y afirma que «no sabe nada al respecto». Pero el autor del capítulo sobre vivienda es Ben Carson, ex secretario de Vivienda y Desarrollo Urbano de Trump. Durante las elecciones de 2020, Carson y Trump fueron coautores a El diario Wall Street artículo de opinión atacando los esfuerzos para frenar la zonificación excluyente de viviendas unifamiliares. Recientemente reafirmó esa posiciónprometiendo bloquear los «desarrollos de bajos ingresos» en áreas suburbanas. En materia de vivienda, al menos, el Proyecto 2025 parece reflejar el pensamiento de Trump y el de la clase de personas que probablemente influirán en la política de vivienda en una segunda administración Trump. La visión del mundo de Trump es la del NIMBYismo («no en mi patio trasero»).
Las políticas de inmigración de Trump —un elemento central de su agenda, si acaso— también tendrían efectos negativos en la vivienda. La evidencia muestra que las deportaciones masivas de inmigrantes indocumentados reducir la disponibilidad de vivienda y aumentar el costoporque los inmigrantes indocumentados son una parte importante de la fuerza laboral de la construcción (un efecto que supera el potencial efecto de aumento de precios causado por la inmigración que aumenta el número de personas que necesitan vivienda). Trump y sus aliados también planean reducciones masivas en la mayoría de los tipos de inmigración legal. La reducción de las visas de trabajo también es probable que afecte negativamente la construcción de viviendas (así como dañar la economía de otras maneras).
Si hay una virtud de las políticas de vivienda de Harris y Trump es que la mayoría de ellas no se pueden implementar sin una nueva legislación, que será extremadamente difícil de aprobar en un Congreso muy dividido. Eso es cierto en el caso de las políticas de control de alquileres de Harris y sus planes de subsidiar la compra de viviendas y tomar medidas enérgicas contra los propietarios «corporativos». Del mismo modo, una administración Trump probablemente necesitaría una nueva legislación para cualquier esfuerzo importante por proteger la zonificación unifamiliar contra los esfuerzos de reforma a nivel estatal.
Pero las políticas de inmigración de Trump son una excepción. El ejecutivo podría aumentar las deportaciones y reducir la inmigración legal sin una nueva legislación. De hecho, la administración Trump lo hizo. Recortar masivamente la inmigración legal durante el mandato anterior de Trump. Los esfuerzos de deportación podrían ser Parcialmente obstaculizado por la resistencia del gobierno estatal y local (como también sucedió durante el primer mandato de Trump). Pero Trump podría compensarlo en parte tratando de usar a los militares, como él y sus aliados. plan para hacer (Es discutible si los desafíos legales a tales esfuerzos los bloquearían). Como mínimo, intensificar los esfuerzos federales de deportación haría que los inmigrantes indocumentados se escondieran aún más y reduciría su capacidad para trabajar en la construcción, donde los trabajadores están relativamente expuestos y son más vulnerables a ser detectados que en otros trabajos.
En resumen, Harris y Trump están proponiendo políticas de vivienda en su mayoría terribles. Su principal virtud es la dificultad de implementarlas.
De hecho, existen medidas que el gobierno federal puede adoptar para aliviar la escasez de viviendas. La mayoría de las restricciones a la construcción de nuevas viviendas las establecen los gobiernos estatales y locales, lo que limita el potencial de intervención federal. Pero el Congreso podría promulgar una legislación que exija a los gobiernos estatales y locales que reciben subvenciones federales para el desarrollo económico que promulguen una legislación «YIMBY» que relaje las normas de zonificación. Tal vez una versión más fuerte de la Ley YIMBY Propuesta por el senador republicano Todd Young y el representante demócrata Derek Kilmer (su versión podría ser un buen comienzo, pero no tiene fuerza suficiente). Quienes se oponen a esa legislación con el argumento de proteger la autonomía local deberían recordar que El YIMBYismo es en realidad el localismo por excelencia.
El Departamento de Justicia federal también podría apoyar litigio destinado a persuadir a los tribunales para que dictaminen que la zonificación excluyente viola la cláusula de expropiación (cual lo hace!). Este tipo de litigios podría contribuir en gran medida a derribar las barreras a la construcción de nuevas viviendas. El apoyo del gobierno federal no garantizaría la victoria, pero podría ayudar a dar al argumento una credibilidad adicional e instantánea ante los jueces.
Por último, los federales podrían ayudar a aplicar las políticas de inmigración opuestas a las de Trump y, en cambio, facilitar la inmigración legal. Eso aumentaría la fuerza laboral en la construcción y haría que la construcción de viviendas fuera más barata y rápida.
Lamentablemente, ninguno de los candidatos de los principales partidos propone hacer ninguna de estas cosas. En cambio, en su mayoría venden tonterías que probablemente empeorarán aún más la crisis de la vivienda.
