Brendan Wallace tiene muchas cosas en la cabeza últimamente. Wallace es el cofundador de Empresas de la quinta pareduna empresa de riesgo proptech de nueve años de antigüedad con 3.200 millones de dólares en activos bajo gestión. También es propietario de una casa en Los Ángeles, lo que continúa para combatir los devastadores incendios forestales. Si bien su lugar permanece intacto, muchos de sus amigos no han tenido tanta suerte.
Wallace se está acostumbrando a fuerzas externas que escapan a su control. En primer lugar, la pandemia alteró drásticamente el panorama para muchos de los socios comanditarios de Fifth Wall, un quién es quién del sector inmobiliario (CBRE, Cushman & Wakefield, Lennar). Desafortunadamente para muchos de esos mismos actores, las tasas de desocupación de oficinas todavía se ubican en aproximadamente el 20% en todo el país, y los analistas no esperan que esa cifra cambie a medida que muchas empresas abandonan la idea de un regreso total a la oficina.
La proptech también ha recibido sus hondas y flechas en los últimos años, en parte debido a las empresas de alto nivel cuyas fortunas cambiaron rápidamente, como WeWork, que salió de la bancarrota en junio pasado luego de una oferta pública inicial fallida y una reestructuración masiva.
Sin embargo, el cambio normalmente presenta beneficios ocultos y Wallace cree que la industria está preparada para recuperarse. En su opinión, existen crecientes oportunidades vinculadas a la resiliencia de los activos, o al uso de la tecnología para ayudar a los activos inmobiliarios a resistir daños y perturbaciones. También ve una gran oportunidad para ayudar a los socios limitados de Fifth Wall a aprovechar de manera más agresiva la demanda de centros de datos de la industria tecnológica y la energía necesaria para alimentarlos.
Hablamos con Wallace recientemente sobre algunas de esas tendencias, junto con la vida en Los Ángeles durante lo que a muchos les pareció el apocalipsis. Puedes escuchar eso chat completo aquí o siga leyendo para conocer extractos de nuestra conversación, ligeramente editados para mayor extensión.
Estás en Los Ángeles ¿Cómo estás?
Es simplemente trágico lo que ha sucedido. Todos en nuestro equipo están a salvo. Estamos en Santa Mónica y tuvieron que evacuar nuestra oficina. Este es un momento crucial para Los Ángeles, y habrá mucha reflexión al otro lado de esto, con las grandes cuestiones políticas y económicas con las que California ha estado lidiando durante mucho tiempo pasando a primer plano. Eso es algo positivo, pero en este momento es simplemente devastador ver partes de esta hermosa e increíble ciudad destruidas.
¿Cómo estás pensando en lo que viene después? Habrá mucha limpieza, mucha reconstrucción. Eso debe representar oportunidades inesperadas, por muy indecorosas que sea.
No diría oportunidades. . .No creo que al otro lado de esta crisis la gente vaya a dejar de querer vivir en Los Ángeles. . .Así que sigo siendo optimista en cuanto a que este será un momento de reconstrucción y reimaginación de una de las ciudades más grandes de Estados Unidos. Y yo diría que en Fifth Wall estamos emocionados de ser parte de eso. ¿Cómo es ser parte de eso? No lo sé todavía.
Un problema importante al que se enfrentaban los propietarios de viviendas y negocios es (incluso antes de los incendios) la huida de los proveedores de seguros del estado. . .
Somos uno de los inversores más activos en fintech para la industria residencial. Quinta Muralla invertida en Hipopótamoque es una compañía de seguros para el hogar que estuvo muy activa en California. (Nota del editor: Hippo dejó de emitir nuevos seguros para propietarios de viviendas en todo el país el verano pasado.)
Quiero decir, gran parte de la regulación que tenía muy buenas intenciones y se centraba en beneficiar a los consumidores en realidad ha tenido el efecto contrario, y está creando asimetrías en el mercado que están exacerbando los mismos problemas que tenemos ahora, que son muchos hogares sin seguro o personas a las que se les cancela el seguro. Entonces, lo que nos entusiasma son dos cosas: hay mejores soluciones para los consumidores que podrían desarrollarse y estamos interesados en invertir potencialmente en ellas. La otra cosa que me gustaría ver es una racionalización de la cantidad de burocracia que se requiere para lanzar compañías de seguros.
Dejando a un lado las regulaciones, ¿funcionan las matemáticas? Es difícil entender cómo las empresas emergentes con diferentes regulaciones pueden (asegurar) California cuando suceden estas cosas devastadoras que hacen que a las aseguradoras les resulte muy difícil recuperar sus inversiones.
Es muy difícil responder esa pregunta sin mirar un análisis condado por condado. Es posible que algunas áreas no sean asegurables, pero también es posible que algunas áreas no sean asegurables que de otro modo quería estar sin regulación, y esto último es en lo que me estoy concentrando en mitigar.
Este no es sólo un problema de California. Podría ser más grave en California y el valor de las viviendas podría ser más alto en California, pero tenemos que resolver esto como nación.
¿Cree que los incendios forestales podrían cambiar la forma en que se valoran los bienes raíces en estas áreas de alto riesgo? Eso no parece haber sucedido, digamos, en Miami.
Creo que va a aumentar los precios por varias razones. Habrá muchas construcciones nuevas en el sur de California que aumentarán el costo de reemplazo de las viviendas. La gente todavía querrá vivir en estas hermosas partes del país; No vas a ver un éxodo de gente simplemente por esto.
El aumento de las primas de seguros también conducirá a una menor asequibilidad de las viviendas, y eso podría tener una presión a la baja (lo que significa que las casas podrían costar un poco menos porque los vendedores tienen que tener en cuenta el alto costo del seguro). Sin embargo, lo cierto es que esto aumentará mucho los precios de las viviendas en todo el sur de California y especialmente en el oeste de Los Ángeles.
Eres inversor en ICON, una impresora 3D de casas modulares. ¿Ves una oportunidad potencial para esa empresa? Nosotros informamos que despidió a una cuarta parte de su personal apenas este mes antes de que estallaran los incendios.
ICON es un negocio realmente apasionante. Fifth Wall es un pequeño inversor en esa empresa. Nuestra tesis no giraba tanto en torno a la prevención de incendios forestales o la reconstrucción después de un desastre natural, sino en torno a cómo se construyen casas más rápido, más barato y con menos materiales que hoy. Lo que han construido es una forma de imprimir una casa de forma eficaz y, en el proceso, reducir enormemente los residuos asociados con la construcción de viviendas.
Una de las estadísticas locas que la mayoría de la gente no conoce es que alrededor del 5% de todo el material en los vertederos de EE. UU. es material que fue a un sitio de construcción y luego fue directamente a un vertedero. Es un problema enorme que aumenta los costos para el consumidor, dificulta el funcionamiento de las empresas de construcción y tiene una enorme huella de carbono. Creo que la pregunta es: ¿cómo se puede ampliar eso? ¿Puedes hacer que eso sea rentable?
¿Ha invertido en empresas que se centran específicamente en la fabricación de materiales no inflamables?
No, pero deberíamos hacerlo, y creo que es un espacio que recibirá mucha atención en este momento. . (En el futuro) la modernización será el gran problema. La mayoría de las casas que necesitamos proteger ya están construidas y con materiales que pueden ser muy difíciles de arrancar. Y así, en la tecnología inmobiliaria, la mayor parte del problema y la mayor parte del valor que se puede agregar a la sociedad es modernizar los activos que ya tenemos, ya sean edificios, casas o activos de infraestructura.
Por supuesto, en la reconstrucción debemos ser muy conscientes de los materiales utilizados y utilizar las mejores soluciones. Pero la gran mayoría de las viviendas en riesgo en el sur de California ya existen hoy.
En términos generales, el sector proptech ha visto menos acuerdos en los últimos años. ¿Es justo decir que el interés general en la industria se ha enfriado?
Se ha enfriado por completo. Creo que acabamos de vivir –y todavía estamos en– mercados de capital fríos y amargos para la tecnología proptech. No habías visto ningún gran evento de fusiones y adquisiciones. Básicamente, ninguno de los fondos de riesgo enfocados, incluido Fifth Wall, recaudó capital durante ese período. Hubo muy pocas entradas de capital de riesgo al espacio.
La otra cara de la moneda es lo que estamos viendo ahora: empresas que sobrevivieron a este evento de extinción darwiniano. Las empresas que hicieron los recortes de costos correctos, que dieron un giro a su modelo de negocios, que dieron un giro a su marketing y que pasaron por recapitalizaciones están emergiendo del otro lado de esta situación más fuertes, más viables y más duraderas en el largo plazo. Creo que ha llegado la primavera para la industria de la tecnología de utilería y se están viendo muchos indicadores positivos para el espacio en este momento. (Nota del editor: aquí, Wallace hace referencia a la oferta pública inicial de ServiceTitan, una empresa de cartera de Fifth Wall que fabrica software para contratistas y se hizo público en diciembre, y el reciente venta de otra empresa en cartera, Industrious, a su propietario parcial, CBRE.)
¿Qué pasa con esta amenaza existencial para la industria de oficinas de la que hemos estado escuchando durante años?
A largo plazo (hay preguntas) sobre la industria de oficinas, pero junto con eso se está viendo un crecimiento explosivo en categorías que nunca antes se habían considerado como bienes raíces. Los centros de datos están absolutamente explotando. Y algunos de ellos creen que esa explosión está obligando a la industria inmobiliaria a enfrentarse a grandes interrogantes. Por ejemplo, la revolución de la IA que tiene a todos cautivados no es en absoluto posible sin una ampliación masiva de los centros de datos en EE.UU. Sin embargo, una ampliación masiva de los centros de datos en EE.UU. no es en absoluto posible sin una producción masiva de nueva energía.
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Necesitamos bastidores de servidores que puedan realizar capacitación e inferencias en todo el mundo, y necesitamos muchos de ellos. Esto no es una sorpresa ni un secreto en los mercados de capitales inmobiliarios; Los centros de datos probablemente hayan sido durante los últimos dos años la clase de activos más popular en la industria inmobiliaria. Pero ahora está surgiendo un problema asociado. . . y es que el centro de datos consume tanta energía que la empresa de servicios públicos local no le permitirá enchufar esa red. . .
Esto está obligando a la industria inmobiliaria a decir: «Tenemos que estar en el negocio de la energía si queremos estar en el negocio de los centros de datos computacionales».
¿Qué esperan tus LP que hagas? ¿Vas a invertir ahora en nuevas empresas de fusión?
Obviamente, la fusión es realmente emocionante, pero tenemos un problema a más corto plazo. Necesitamos la energía ahora o el año que viene. Idealmente, no queremos que sean fuentes de energía sucia basadas en combustibles fósiles. . Entonces eso realmente conduce a las energías renovables que sabemos que son rentables, (que es) obviamente la solar. (Entonces) la conclusión es que sí, estamos invirtiendo en soluciones para acelerar el desarrollo de la energía solar junto con nuestros inversores inmobiliarios, y las empresas inmobiliarias se convertirán ellas mismas en empresas de desarrollo energético.
