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Cuando comenzamos este boletín en diciembre pasado, estaba un poco preocupado porque me quedaría sin noticias sobre vivienda que cubrir. Afortunadamente, ese no ha sido el caso en absoluto.
El año pasado se produjo casi demasiada actividad en el universo más amplio de las políticas de vivienda y uso del suelo como para que una sola persona pueda escribir sobre ello. Aún mejor, muchas de esas noticias son buenas noticias. Las ciudades y estados de Estados Unidos están mostrando un interés incipiente en solucionar su crisis inmobiliaria (en gran medida autoimpuesta).
Aun así, cuando los YIMBY abren puertas, los NIMBY cierran ventanas.
Para el boletín de esta semana, sería útil revisar las tendencias más importantes en política de vivienda durante el año pasado, divididas en las buenas, las malas y las feas.
Pero primero, analicemos las cifras más recientes sobre cuántas viviendas está construyendo el país este año.
Se están construyendo más viviendas, pero no en los epicentros de la crisis inmobiliaria
En conjunto, el panorama inmobiliario parece estar avanzando en la dirección correcta.
Estados Unidos está en camino de completar 1,6 millones de viviendas en 2024, según el última publicación de datos de la Oficina del Censo de EE. UU. Se prevé que el país complete un 10 por ciento más de viviendas este año que en 2023, cuando se terminaron 1,44 millones de viviendas.
Esta buena noticia se ve aún mejor cuando uno se aleja un poco. La construcción de viviendas ha aumentado constantemente desde los niveles más bajos que vimos después de la Gran Recesión. El país está en camino de construir aproximadamente tres veces tantas casas como en 2011.
Las altas tasas hipotecarias, las interrupciones de la cadena de suministro, la alta inflación y el caos general de la era de la pandemia no alteraron fundamentalmente esta lenta y constante tendencia ascendente.
Aléjese aún más y las cosas se verán un poco menos color de rosa.
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Las tasas promedio de construcción de viviendas en la década de 2020 están aproximadamente a la par de las tasas de construcción de viviendas en las décadas de 1980 y 1990. Estamos por debajo de los años 1970 por un margen considerable. Esto a pesar de que la población estadounidense es hoy mayor, los precios de las viviendas y los alquileres son más altos, el tamaño de los hogares es más pequeño y el stock de viviendas preexistentes continúa deteriorándose (como sugeriría la ley de la entropía).
Se podría suponer que estaríamos construyendo mucho debido a esos factores.
Los agregados nacionales también ocultan importantes variaciones regionales. El sur de Estados Unidos se está acercando a sus máximos históricos. Mientras tanto, el resto del país se está quedando atrás.
A nivel de ciudad por ciudad, estas diferencias parecen aún más extremas.
La próspera ciudad de Austin, Texas, está creciendo diez veces el número de hogares como San Francisco, California. Las áreas metropolitanas de Nueva York y Dallas son construyendo aproximadamente lo mismo número de apartamentos, a pesar de que los primeros tienen aproximadamente seis veces la población de los segundos.
Esto no es simplemente el resultado de una actividad de inversión y construcción que persigue una mayor demanda y precios más altos. Los precios de las viviendas en San Francisco y Nueva York, de construcción baja, están muy por encima de Austin y Dallas. Sin embargo, es en Austin y Dallas donde los constructores están frenéticos por añadir más oferta.
Sin duda, la razón por la que Texas está en auge y California está estancada no es porque el Estado de la Estrella Solitaria adoptó recientemente un montón de políticas YIMBY/del lado de la oferta/desregulatorias del uso de la tierra. Sin embargo, su crecimiento y asequibilidad son reivindicaciones de la historia estándar de YIMBY.
Texas nunca erigido un régimen de uso de la tierra de lento crecimiento. No tiene una ley de revisión ambiental que los activistas contra el crecimiento puedan utilizar para retrasar la aprobación de proyectos durante años. A sus condados no se les permite hacer zonificaciones. Su ciudad más grande, Houston, tampoco tiene zonificación. No existen límites para el crecimiento urbano. El control de los alquileres está prohibido. También lo es la «zonificación inclusiva». Los sindicatos no tienen muchas leyes estatales que les ayuden a obligar a los constructores a pagar salarios superiores a los del mercado.
Obviamente, no todo es perfecto en Texas u otros estados del cinturón solar. Todavía hay muchos mandatos de zonificación y estacionamiento de baja densidad. Las demandas de NIMBY aún pueden detener las iniciativas de mejora de zonas. Cuanto más crezcan las ciudades del Cinturón del Sol, más afectarán realmente esas restricciones.
Pero las zonas de alto crecimiento y todavía asequibles del país demuestran que un mundo mejor es posible.
Ahora, a las tendencias.
La buena noticia: los reformadores de YIMBY tienen la iniciativa
El año pasado, Colorado aprobó una serie de reformas que permiten unidades de vivienda accesorias (ADU, por sus siglas en inglés) en áreas unifamiliares únicamente, ubican terrenos cerca de las líneas de transporte público y eliminan los mínimos de estacionamiento para el desarrollo residencial en comunidades urbanas.
Arizona promulgó leyes que exigen que las ciudades con poblaciones superiores a 75.000 habitantes permitan pequeñas unidades multifamiliares cerca de sus distritos comerciales centrales y permitan unidades de vivienda accesorias en zonas unifamiliares.
En mayo, Austin, Texas, se encogió sus tamaños mínimos de lote, aprobó algunas zonificaciones irregulares de terrenos cerca de las líneas de transporte y reformó sus «estándares de compatibilidad» aún más inestables para permitir apartamentos y desarrollos comerciales más grandes más cerca de los vecindarios unifamiliares.
En diciembre, la ciudad de Nueva York cerró el año con la aprobación de su muy debatida iniciativa «Ciudad del Sí», que se estima conducirá a la producción de otras 80.000 viviendas.
Ninguna de estas reformas es verdaderamente revolucionaria. Algunos incluso incluyen compromisos contraproducentes.
Pero en su mayor parte, todos son bastante buenos. Mejor aún, son una prueba de que el impulso está del lado de las personas que quieren normas de zonificación más laxas, más derechos de propiedad y más construcción de viviendas.
Podemos esperar que en 2025 un número similar de estados y ciudades aprueben reformas de zonificación productivas y liberalizadoras.
La política práctica de reforma todavía es difícil y los resultados que produce son, por el momento, todavía insuficientes para lograr que las ciudades estadounidenses vuelvan a construirse. Sin embargo, en lo que respecta a la crisis inmobiliaria, básicamente todas las jurisdicciones han decidido dejar de excavar.
La guerra no está ganada, pero las líneas de batalla están avanzando en la dirección correcta.
La mala noticia: los tribunales tienen un problema de NIMBY
Los esfuerzos legislativos exitosos para derogar las regulaciones de zonificación a nivel local y estatal lamentablemente han revelado otro obstáculo para las reglas liberalizadas de uso de la tierra: los tribunales.
El pasado mes de octubre, un juez del condado de Arlington, Virginia, volcado una reforma relativamente modesta del «medio faltante», aprobada por unanimidad, que permitió a los propietarios construir hasta seis unidades de vivienda en zonas que antes eran unifamiliares.
El proceso de Arlington para producir esa ordenanza sobre el «medio faltante» tomó aproximadamente ocho años. Pero el juez dictaminó que no habían marcado todas las casillas procesales al aprobar la política.
No es un incidente aislado. En los últimos 14 meses, jueces en Montana, California y Minnesota han anulado reformas de zonificación que zonifican áreas que antes eran exclusivamente unifamiliares para permitir edificios multifamiliares más pequeños. Parte del razonamiento jurídico de estas decisiones es verdaderamente salvaje.
Durante el siglo pasado, los tribunales han adoptado una visión bastante permisiva de las regulaciones locales sobre el uso de la tierra. Mientras despojaban a los propietarios privados de su libertad para desarrollar sus tierras, los juristas de la nación normalmente rechazaban las impugnaciones legales a las leyes de zonificación.
Sin embargo, se aprueba una ordenanza que permite convertir una casa en dos y los tribunales redescubren de repente su escepticismo.
«Parecería que hay una tendencia reciente a que al menos algunos tribunales de primera instancia sometan la zonificación, los aumentos de densidad, a una prueba que es diferente de la que se ha aplicado a la zonificación en general», dijo Charles Gardner, abogado e investigador del Centro Mercatus de la Universidad George Mason. dijo Razón a principios de este año.
Al menos en cierto sentido, esta serie de decisiones judiciales que rechazan las reformas de zonificación es una buena noticia. No se puede derribar algo que aún no ha pasado. Varias de las sentencias mencionadas están siendo apeladas. Las legislaturas estatales han también intervino para anular las decisiones judiciales que anulan las reformas de zonificación.
Sin embargo, obviamente sería mejor si los jueces permitieran (como mínimo) que los ayuntamientos y las legislaturas estatales liberalizaran sus códigos de zonificación sin interferencia. A medida que se aprueben más reformas de zonificación en más lugares, podemos esperar que más tribunales encuentren algún problema con ellas y las deroguen.
La mala noticia: los gobiernos locales siguen intentando cerrar los refugios para personas sin hogar
La semana pasada, el Departamento de Justicia de EE.UU. demandado una comunidad de Georgia por intentar utilizar sus leyes de zonificación para cerrar el centro de servicios para personas sin hogar de una iglesia cristiana local. La semana anterior, un tribunal estatal de Ohio falló a favor de un gobierno local que intentaba impedir que su iglesia local albergara a las personas sin hogar en su interior.
Unas semanas antes de eso, un pueblo en el estado de Washington intentaba impedir que un centro de calentamiento local albergara a personas durante la noche. Unas semanas antes de eso, un pueblo de Montana fue hasta el punto de tirar un permiso de su centro de calentamiento local.
A principios de este año, la Corte Suprema de Estados Unidos invertido un par de decisiones de la Corte de Apelaciones del Noveno Circuito de Estados Unidos, que impidieron a los gobiernos locales castigar a las personas por dormir en propiedad pública cuando no había capacidad de refugio disponible.
Por escrito para la mayoría en Grants Pass contra JohnsonEl juez Neil Gorsuch dijo que los gobiernos locales necesitan todas las «herramientas disponibles» para ayudar a sacar a la gente de la calle.
Cuando se los deja a su suerte, a los gobiernos locales les gusta usar sus herramientas para cerrar los refugios que dan a las personas una opción distinta a dormir en las calles (y tal vez violar una ordenanza local sobre acampar en el proceso).
En comunidades de todo el país, el mayor obstáculo para el buen samaritano suele ser el código de zonificación local y sus autoridades. Una y otra vez, las iglesias y las organizaciones no religiosas sin fines de lucro son amenazadas con multas (e incluso cargos penales) sólo por dejar que la gente duerma en sus propiedades.
Este boletín cubrió demasiados de estos casos en 2024. Con un número récord de personas durmiendo en la calle, podemos esperar más casos aún en el nuevo año.
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